लैम्बेथ काउंसिल ने ‘खामोश’ पट्टाधारकों को £1.5 मिलियन वापस किया

लंदन की एक परिषद निवासियों को निर्माण कार्य और सेवाओं के लिए बकाया धनराशि प्राप्त करने की शर्त पर चुप रहने के लिए मजबूर कर रही है, जिसके लिए उनसे अधिक पैसे वसूले गए हैं – कुछ मामलों में तो उनसे हजारों पाउंड अधिक वसूले गए हैं।

लैम्बेथ काउंसिल से बीबीसी ने पूछा कि उसने पांच साल की अवधि में कितने लीज़होल्डर्स से गोपनीयता संबंधी प्रावधानों या गैर-प्रकटीकरण समझौतों (एनडीए) पर हस्ताक्षर करने को कहा है। इसने बताया कि 136 निवासियों ने गोपनीयता समझौते किए हैं।

लेबर पार्टी द्वारा संचालित परिषद ने इन निवासियों को निर्माण कार्यों के लिए लगभग £1.6 मिलियन का रिफंड दिया है, जो कि प्रति मामले औसतन £11,500 से अधिक है। लीज़धारकों ने बीबीसी को बताया है कि कैसे उनके घरों में घटिया काम के लिए उनसे पैसे वापस किए गए – और कभी-कभी ऐसे काम के लिए जो कभी हुआ ही नहीं।

उन्हें कानूनी तौर पर यह प्रतिबद्धता करनी पड़ी कि वे इस बारे में किसी को भी नहीं बताएंगे – अपने पड़ोसियों को भी नहीं।

लैम्बेथ काउंसिल के पास करीब 9,400 लीजहोल्डर हैं और यह कई फ्लैट ब्लॉक का फ्रीहोल्डर है। यह काउंसिल के घरों के रूप में कुछ संपत्तियों का पूर्ण स्वामित्व रखता है।

जब किसी इमारत पर बड़े काम की ज़रूरत होती है, जैसे कि खिड़की और छत की मरम्मत या बाहरी पेंटिंग, तो लागत को लीज़होल्डर्स और काउंसिल के बीच विभाजित किया जाता है। लीज़होल्डर्स को अपने लीज़ की शर्त के अनुसार काम के अपने हिस्से का भुगतान करना ज़रूरी है।

परिषद की गोपनीयता की मांग के बारे में बात करते हुए ट्रेसी ग्रेगरी, जो 23 वर्षों से लैम्बेथ में अपने घर की मालिक हैं और जिनके बिल में अंततः प्राधिकरण द्वारा कटौती की गई थी, ने बीबीसी लंदन को बताया: “वे नहीं चाहते कि हम अपने पड़ोसियों को बताएं ताकि वे समान कटौती के लिए आवेदन न कर सकें।”

हमने परिषद से पूछा कि वह कानूनी तौर पर लोगों को अपने रिफंड के बारे में दूसरों को बताने से क्यों रोकती है और उसने कहा कि ऐसा “अन्य लीज़धारकों को अलग-अलग और असंबंधित विवादों में दिए गए तर्कों का उपयोग करने से रोकने के लिए किया गया है। इससे परिषद को मामले-दर-मामला आधार पर विवादों को संभालने में मदद मिलती है।”

2016 में क्रिसमस से ठीक पहले ट्रेसी को एक नोटिस मिला जिसमें बताया गया था कि उसकी सड़क पर काम करने के लिए उसे करीब 12,000 पाउंड खर्च करने होंगे। उसने समझा कि यह काम करने की ज़रूरत है और उसने बिल का भुगतान कर दिया।

काम 2017 में पूरा हो गया था, लेकिन उन्हें 2020 तक अंतिम बिल नहीं मिला – जो 21,000 पाउंड का था। उन्होंने बताया कि अन्य लोगों को 15,000 से 65,000 पाउंड के बीच का अंतिम बिल मिला।

वह कहती हैं, “हम सामान्य लोग हैं, जिनकी नियमित नौकरी है; हमारे पास हजारों पाउंड नहीं पड़े रहते… जब आपको अंतिम बिल मिलता है तो आपको 10 दिनों के भीतर उसका भुगतान करना होता है।”

ठेकेदारों ने ट्रेसी की तरफ़ सड़क पर बने घरों के काम के लिए परिषद को कुल 2.6 मिलियन पाउंड का बिल दिया था। वह कहती हैं कि उनसे लॉफ्ट इंसुलेशन और गटरिंग और डाउनपाइप के प्रतिस्थापन के लिए शुल्क लिया गया था – जो काम नहीं किया गया था।

बीबीसी द्वारा देखी गई जानकारी से पता चला है कि गेट बदलने के लिए 37,000 पाउंड का शुल्क लिया गया था।

ट्रेसी कहती हैं, “उन्होंने कहा कि उन्होंने सभी साइड गेट बदल दिए हैं – लेकिन उन्होंने ऐसा नहीं किया।”

लैम्बेथ काउंसिल के साथ कई सालों तक चक्कर लगाने के बाद, उन्होंने बताया कि उन्हें 36% की वापसी की पेशकश की गई थी, लेकिन जब कागजी कार्रवाई पूरी हुई तो उसमें एक एनडीए संलग्न था। उन्होंने इस पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर दिया – जिससे वह कानूनी प्रतिशोध के डर के बिना बीबीसी से बात करने में सक्षम हो गईं।

ट्रेसी कहती हैं, “उन्होंने कहा कि आपको इस पर हस्ताक्षर करना होगा अन्यथा हम अपना प्रस्ताव वापस ले लेंगे।”

एक बयान में, परिषद ने इन धाराओं के उपयोग को उचित ठहराते हुए कहा: “गोपनीयता मध्यस्थता के आधारभूत सिद्धांतों में से एक है।”

इसमें कहा गया है कि समझौतों का उपयोग “विवादों को सुलझाने और तनाव, समय, लागत और अदालती संसाधनों के व्यय से बचने” के लिए किया गया था।

बीबीसी ने लैम्बेथ काउंसिल से ट्रेसी को भेजे गए एक ईमेल को देखा है जिसमें कहा गया है कि उसे पूरी राशि का भुगतान करना होगा क्योंकि उसने समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए हैं। जब उसने कानूनी सलाह मांगी, तो काउंसिल ने पीछे हट गई।

यह अनुमान लगाया गया है एक स्वयंसेवी समूह द्वारा उन्होंने बताया कि उनकी गली में परियोजना के लिए ठेकेदारों ने परिषद से 720,000 पाउंड अधिक वसूल लिए।

ट्रेसी का कहना है कि पट्टाधारकों को चुप कराने की प्रथा पूरी तरह से अनुचित है, उन्होंने आगे कहा: “कंपनियां एनडीए का उपयोग केवल कुछ छिपाने के लिए करती हैं।”

उनका यह भी मानना ​​है कि परिषद अपने खराब अनुबंध प्रबंधन को छिपाने की कोशिश कर रही है।

वह कहती हैं, “ठेकेदारों को उस काम के लिए भुगतान किया जा रहा है जो वे नहीं कर रहे हैं, इसलिए अपने स्वयं के वित्त की रक्षा के लिए (परिषद) पट्टाधारकों को अत्यधिक परेशान कर रही है, जबकि वास्तव में उन्हें ठेकेदारों को परेशान करना चाहिए।”

ट्रेसी का कहना है कि 80 साल से ज़्यादा उम्र के कुछ निवासियों से कहा गया कि वे अपना बकाया चुकाने के लिए “बैंक जाकर लोन लें”। उन्होंने और अन्य लोगों ने बुज़ुर्ग पड़ोसियों के लिए खर्च कम करने में मदद की, लेकिन उनका कहना है कि पाँच साल तक अधिकारियों से बहस करने की वजह से उन्हें नुकसान उठाना पड़ा है।

वह कहती हैं, “लड़ाई जारी रखने के लिए बहुत ताकत की जरूरत होती है।”

परिषद ने बीबीसी लंदन को बताया कि “गोपनीयता प्रावधान… एक स्वतंत्र गैर-प्रकटीकरण समझौते के समान नहीं है”, लेकिन उसने यह भी कहा कि वह इन समझौतों में प्रवेश करने के तरीके में बदलाव कर रही है।

इसमें कहा गया है: “विशिष्ट बाह्य कानूनी सलाह प्राप्त करने के बाद, परिषद को सलाह दी गई है कि वह अपनी प्रक्रियाओं में सुधार करे तथा किसी भी संभावित बातचीत से पहले पक्षों से गोपनीयता समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए कहकर सर्वोत्तम अभ्यास शुरू करे।”

एक अन्य पट्टाधारक एम्मा (बदला हुआ नाम) का कहना है कि परिषद ने उसे बताया था कि उसकी इमारत की खिड़कियां बदलने और बाहरी हिस्से को पुनः रंगने के कार्य की लागत में उसका हिस्सा लगभग 70,000 पाउंड हो सकता है।

उसने परिषद को चुनौती दी, और बाद में उसे पता चला कि परिषद ने उसके बंधक सलाहकार से संपर्क करके कहा था कि उसने अपने पट्टे का उल्लंघन किया है।

एम्मा अंततः बिल को £26,000 तक कम करवाने में सफल रहीं, जिसका भुगतान उन्होंने कर दिया, लेकिन उनका अब भी मानना ​​है कि उनसे अधिक पैसे लिए गए थे, तथा उनका कहना है कि किए गए कार्य का स्तर “बहुत खराब” था।

वह कहती हैं कि यह अनुभव इतना “अविश्वसनीय रूप से तनावपूर्ण” था कि उन्होंने अपना फ्लैट बेच दिया क्योंकि वह वहां से भागना चाहती थीं।

सार्वजनिक रूप से उपलब्ध डेटा से पता चलता है कि लैम्बेथ काउंसिल द्वारा दिया गया सबसे अधिक रिफंड £63,000 था। इससे पता चलता है कि अगर उस व्यक्ति ने बिल का विरोध नहीं किया होता, तो उससे हज़ारों पाउंड ज़्यादा वसूले गए होते।

सूचना की स्वतंत्रता के तहत किए गए अनुरोध में बीबीसी लंदन ने परिषद से पूछा कि क्या उसे पता है कि कितने अन्य पट्टाधारक भुगतान के हकदार हैं।

इसमें कहा गया है: “निपटान समझौते विशिष्ट तथ्यात्मक परिस्थितियों को संबोधित करने के लिए तैयार किए जाते हैं… किसी विशेष व्यक्तिगत मामले के परिणाम का अनुमान लगाना और उसे एकतरफा रूप से कई संपत्तियों या बड़े पैमाने पर प्रमुख कार्य अनुबंधों पर लागू करना उचित या संभव नहीं होगा।”

बीबीसी लंदन ने तीन लोगों से बात की, जिन्होंने बताया कि अधिक पैसे वसूले जाने के बाद उन्हें अपना कुछ पैसा वापस पाने के लिए एक एनडीए पर हस्ताक्षर करना पड़ा।

उनमें से एक, रिचर्ड (बदला हुआ नाम) ने कहा: “वे आपको चुप कराने के लिए ऐसा करते हैं ताकि आप अपने पड़ोसियों को न बता सकें।”

एक स्वतंत्र सर्वेक्षक द्वारा यह पुष्टि किये जाने के बाद कि उनके भवन के बाहरी हिस्से की मरम्मत की लागत बढ़ा दी गई थी, उन्हें कई हजार पाउंड वापस कर दिये गये, तथा यह भी बताया गया कि उनसे मूल बिल का केवल एक चौथाई ही लिया जाना चाहिए था – जो कि 10,000 पाउंड से अधिक था।

बीबीसी रिचर्ड की पहचान छिपाने के लिए सटीक आंकड़ा उजागर नहीं कर रही है, जिन्होंने कहा: “कम से कम, यह परिषद की घोर लापरवाही है।”

एंटनी व्यान से लैम्बेथ गृहस्वामी संघजिसके लगभग 1,000 सदस्य हैं, का कहना है कि उन्होंने ट्रेसी, एम्मा और रिचर्ड जैसी कई कहानियाँ सुनी हैं।

“मेरा फ़ोन हर दिन लगातार बजता रहता है। कई भयावह कहानियाँ हैं, और यह सिलसिला चलता ही रहता है।”

उन्होंने कहा कि परिषद को ठेकेदारों द्वारा लगातार अधिक शुल्क वसूला जा रहा है और वह अपने पट्टाधारकों को “भारी बिल” थमा रहा है तथा अधिक शुल्क वसूले जाने की बात बार-बार स्वीकार करने के बावजूद, इस मुद्दे की उचित तरीके से जांच नहीं कर रहा है।

उनका कहना है कि, “परिषद का पूरा रवैया और संस्कृति पीछे हटने वाली है और समस्या का समाधान करना भी नहीं चाहती है।”

एंटनी कहते हैं कि जांच करने के बजाय, अधिकारी लोगों को धमकी देते हैं कि यदि वे भुगतान नहीं करते हैं तो वे संपत्ति वापस ले लेंगे। उन्होंने आगे कहा: “लोग घबरा जाते हैं; हमारे फोरम पर ऐसे लोग भी हैं जो आत्महत्या करने के बारे में सोचते हैं।”

उन्होंने कहा कि लंबे विवादों के बाद, कुछ निवासियों ने 40,000 पाउंड तक की राशि वापस जीत ली है। उन्होंने अधिक शुल्क वसूलने के पैमाने को “दिमाग हिला देने वाला” बताया और उनका मानना ​​है कि गोपनीयता समझौतों का उपयोग यह दर्शाता है कि परिषद “अपने स्वयं के कुप्रबंधन को छिपाने की कोशिश कर रही है”।

लैम्बेथ काउंसिल ने हमें बताया: “हम यह सुनिश्चित करने के लिए कड़ी मेहनत करते हैं कि सभी काम यथासंभव पेशेवर और किफायती तरीके से किए जाएं। अनुबंध स्थापित नियमों के तहत किए जाते हैं, और हमारे पास पेशेवरों की एक टीम है जो सभी कार्यों, लागतों और प्रगति का व्यापक प्रबंधन और लेखा परीक्षा सुनिश्चित करती है।

“परिषद लागत का अनुमान लगाती है और फिर लीज़होल्डर्स से शुल्क लेती है, जिनके पास किश्तों में भुगतान करने का विकल्प होता है। हम लीज़होल्डर्स के साथ किसी भी मुद्दे पर चर्चा करने और किसी भी मुद्दे को हल करने के लिए उनके साथ काम करने में प्रसन्न हैं।”

परिषद के साथ लड़ाई में शामिल एक अन्य पट्टाधारक अलास्डेयर रॉस है।

सॉफ्टवेयर इंजीनियरिंग मैनेजर ने बताया कि जब ब्रिक्सटन स्थित उनके फ्लैट पर 18,000 पाउंड का बिल आया तो वे स्तब्ध रह गए।

उन्होंने बीबीसी लंदन को बताया कि कैसे उनके माथे पर “पसीना आ गया – मैं वह पैसा कैसे ढूंढूंगा?”

उन्होंने कहा कि पत्र में उनसे 30 दिनों के भीतर पूरा भुगतान करने को कहा गया है, अन्यथा वे पांच वर्षों तक 300 पाउंड प्रतिमाह का भुगतान कर सकते हैं, जो उनके द्वारा प्रति माह 640 पाउंड के “अश्लील” सेवा शुल्क के अतिरिक्त है।

अलास्डेयर का कहना है कि उनके ब्लॉक में नई केंद्रीय हीटिंग प्रणाली के लिए कार्य की योजना उनके वहां आने से तीन वर्ष पहले बनाई गई थी, तथा वहां रहने के चार वर्षों में उन्हें किसी भी कार्य या आगामी बिल के बारे में सूचित नहीं किया गया।

बिल को चुनौती देने में उन्हें लगभग 18 महीने लग गए और, उनका कहना है कि इस दौरान उन्हें परिषद द्वारा धमकी भरे पत्र भेजे गए, जिसमें कहा गया था कि वे उनके बंधक प्रदाता से संपर्क करेंगे और कहेंगे कि उन्होंने अपने पट्टे का उल्लंघन किया है – और परिषद ने ऐसा ही किया।

अलास्डेयर, जिन्हें गोपनीयता समझौते पर हस्ताक्षर नहीं करने पड़े, कहते हैं कि लम्बी प्रक्रिया के बाद परिषद ने स्वीकार किया कि उन्होंने कार्य के बारे में सही ढंग से परामर्श नहीं किया था, और उनका बिल 250 पाउंड तक सीमित कर दिया गया।

उन्होंने बताया कि उन्होंने काउंसिल अधिकारियों से पूछा कि क्या वे अन्य 36 पट्टाधारकों को इस “गलती” के बारे में सूचित करेंगे, लेकिन उन्हें बताया गया कि वे ऐसा नहीं करेंगे।

वे कहते हैं, “मैं तो हैरान रह गया। एक सार्वजनिक संस्था द्वारा पैसे लेना जारी रखना, जबकि उन्हें पता है कि उन्होंने गलती की है, यह गलत लगता है।”

लैम्बेथ काउंसिल के प्रवक्ता ने कहा: “एक मकान मालिक के रूप में, काउंसिल हमारी इमारतों में दिन-प्रतिदिन की मरम्मत, रखरखाव और प्रमुख कार्यों के लिए जिम्मेदार है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि वे हमारे सभी निवासियों के लिए सुरक्षित हैं।

“अपने पट्टा समझौतों की शर्तों के तहत, पट्टाधारकों के साथ-साथ परिषद को भी इस कार्य की लागत का एक हिस्सा देना आवश्यक है।”

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